Hanoi (AsiaNews) – Il diritto alla casa e l’aumento dei costi delle abitazioni sono temi tornati d’attualità in Europa, ma anche in diversi Paesi del Sud-est asiatico ci sono case che restano vuote perché nessuno riesce a comprarle. Eppure, nonostante i giovani lavoratori e le famiglie fatichino a trovare alloggi a prezzi accessibili, aumentano le scorte immobiliari invendute.
Thailandia
Secondo il Kasikorn Research Center, in Thailandia le unità immobiliari invendute a livello nazionale potrebbero superare le 610mila nel 2026, con un aumento del 4,5% rispetto all’anno precedente. La stima comprende sia le abitazioni nuove sia quelle di seconda mano messe in vendita da proprietari privati, istituti finanziari e società di gestione patrimoniale.
Più della metà di questo patrimonio, oltre 310mila unità, si concentra a Bangkok e nell’area metropolitana. Oltre il 60% delle abitazioni invendute ha un prezzo inferiore a tre milioni di baht, pari a circa 79.600 euro. È una fascia che comprende anche immobili rivolti a una parte della popolazione con redditi medio-bassi. Ma la presenza di numerosi alloggi in questa categoria non significa che siano automaticamente accessibili: nell’acquisto contano anche la capacità di ottenere un mutuo, il reddito disponibile e la posizione degli immobili rispetto ai luoghi di lavoro e ai servizi. Proprio per questo il centro di ricerca sottolinea che il potere d’acquisto delle famiglie resta fragile.
Vietnam
In Vietnam, nel secondo trimestre del 2026 gli immobili invenduti nei progetti residenziali dei costruttori erano circa 39.300, secondo i dati del ministero delle Costruzioni. Di questi, oltre 12.800 erano appartamenti, il 22% in più rispetto al trimestre precedente e quasi quattro volte il livello registrato nello stesso periodo del 2025. Le case individuali superavano le 15.300 unità e i lotti di terreno erano circa 11.100. I dati si basano sulle segnalazioni di 25 delle 34 località del Paese e non comprendono tutte le abitazioni invendute sul mercato secondario né gli immobili in progetti incompiuti.
Il quadro è rimasto problematico anche nei mesi successivi. Nel terzo trimestre le scorte segnalate dai costruttori in 27 delle 34 località hanno raggiunto circa 51.950 unità tra abitazioni e lotti di terreno, in aumento rispetto al trimestre precedente. Secondo l’Associazione vietnamita degli agenti immobiliari, circa il 48% degli appartamenti immessi sul mercato nel terzo trimestre costava tra 70 e 100 milioni di dong al metro quadrato, pari a circa 2.430-3.470 euro al metro quadrato. Un ulteriore 23% si collocava nella fascia tra 100 e 200 milioni di dong, equivalenti a circa 3.470-6.930 euro al metro quadrato.
Gli esperti sottolineano che questo andamento non risponde necessariamente alla domanda abitativa delle famiglie: negli ultimi anni gli sviluppatori immobiliari hanno puntato su prezzi in aumento, mentre le amministrazioni locali hanno fatto ricorso alla vendita dei terreni per ricavare maggiori entrate.
Filippine
Nelle Filippine parte del problema è legato agli immobili lasciati dagli operatori di gioco online offshore, noti anche come Pogo, che avevano alimentato la domanda di affitti nei condomini e spinto alcuni investitori ad acquistare immobili contando sulle entrate future del gioco d’azzardo per coprire i pagamenti. Secondo Joey Roi Bondoc, direttore della ricerca di Colliers Philippines, tra il 2017 e il 2019 gli sviluppatori completavano quasi 14mila appartamenti condominiali all’anno. Tra il 2027 e il 2029, invece, le nuove unità completate potrebbero aggirarsi intorno alle 6mila all’anno.
A Metro Manila crescono, seppur più lentamente, sia l’offerta sia le unità vuote e invendute. Nel secondo trimestre del 2026, secondo la società di consulenza Leechiu Property Consultants, le unità condominiali invendute hanno raggiunto il livello record di 82.900. Ai ritmi di assorbimento attuali, per smaltire le scorte potrebbero servire circa 34 mesi, quasi tre anni. Nel primo semestre sono state immesse sul mercato 4.900 nuove unità, mentre quelle assorbite sono state circa 14.500.
Secondo Colliers, oltre il 40% delle circa 32.600 unità invendute considerate dalla società nella categoria degli appartamenti completati e pronti per la consegna a Metro Manila rientra nella fascia di prezzo tra 3,6 e 7 milioni di pesos, pari a circa 50.400-98.000 euro. Per acquistare un’abitazione di questo valore, un acquirente dovrebbe disporre di un reddito mensile di almeno 70mila pesos, circa 980 euro: una cifra pari a 2,4 volte il salario mensile medio di Metro Manila, che secondo la Philippine Statistics Authority era di 29.310 pesos nel 2024, equivalenti a circa 410 euro. Secondo le previsioni di Colliers, inoltre, il tasso di sfitto degli immobili residenziali nella capitale potrebbe raggiungere il 25,6% entro la fine del 2026.
Malaysia
In Malaysia, le statistiche disponibili considerano le abitazioni già completate e ancora invendute, un indicatore che permette di osservare gli immobili rimasti sul mercato dopo la fine dei lavori. Nel primo semestre del 2026 le abitazioni di questo tipo erano 33.094, per un valore complessivo di 17,78 miliardi di ringgit, pari a circa 3,9 miliardi di euro, secondo i dati del Centro nazionale d’informazione sul mercato immobiliare (NAPIC) riportati dal ministero delle Finanze. Il dato è in aumento rispetto alle 30.471 unità registrate nel secondo semestre del 2025.
Anche in questo caso il fenomeno non riguarda soltanto le abitazioni più costose: 12.340 unità, pari al 37,3% del totale, hanno un prezzo inferiore o uguale a 300mila ringgit, circa 65.800 euro. Allo stesso tempo, il prezzo medio di una casa si attesta sui 506.317 ringgit, equivalenti a circa 111mila euro. Appartamenti e condomini rappresentano il 42,8% delle abitazioni completate e invendute, seguiti dalle case a schiera, che costituiscono il 34,9%.
La presenza di immobili in una fascia considerata più accessibile non elimina le difficoltà di acquisto, soprattutto per chi deve sostenere un anticipo, ottenere un finanziamento e affrontare le altre spese legate alla proprietà. Per un’abitazione da 500mila ringgit, circa 109.600 euro, finanziata con un mutuo che copra l’80% del prezzo, un acquirente deve disporre di 100mila ringgit, pari a circa 21.900 euro, per il deposito iniziale. Restano poi da sostenere le spese legali, le imposte di trasferimento e gli eventuali lavori di ristrutturazione, hanno spiegato al South China Morning Post alcuni esperti.
I governi del Sud-est asiatico hanno cercato di colmare il divario tra i prezzi degli immobili e i redditi, anche attraverso misure rivolte a lavoratori autonomi e persone senza un reddito fisso. Per affrontare il problema alla radice, spiegano gli osservatori, sarebbe però necessario intervenire anche sulle condizioni che rendono più conveniente costruire case costose anziché rispondere alle necessità di famiglie e giovani lavoratori.
